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Affitto Commerciale: l’autoriduzione del canone non è mai una buona idea!

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Nell’ambito dei contratti di locazione di immobili ad uso diverso dall’abitazione (cioè il fitto dei locali per uso commerciale) accade spesso che tra il proprietario e il conduttore o l’affittuario sorgano dei contrasti.

Su tutti, i maggiori attriti si hanno quando il proprietario si rifiuta di porre in essere quei lavori c.d. di straordinaria amministrazione, a lui spettanti, in mancanza dei quali l’immobile – e di conseguenza l’intera attività che ospita – subisce una vorticosa svalutazione.

Parliamo, ad esempio, di tutti i lavori che servono a conservare la destinazione d’uso dell’immobile ed adeguarlo alle nuove norme di legge, come ad esempio:

  • installazione di ascensori
  • installazione e sostituzione integrale dell’impianto di autoclave
  • installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni
  • installazione, sostituzione ed adeguamento alle nuove normative di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua
  • sostituzione e manutenzione straordinaria delle parti comuni quali grondaie, sifoni e colonne di scarico, tetti e lastrici solari, rete di fognatura, marmi, corrimano, ringhiere

Nella prassi, tale empasse si supera spesso con un accordo tra le parti nel quale il conduttore anticipa le spese per poi “scalarle” dai canoni di locazione.

Ma non sempre le parti riescono a trovare tale compromesso, ed è a quel punto che il conduttore rischia di compiere una scelta estremamente vituperata dai Tribunali italiani: l’autoriduzione del canone.

Ossia, decide autonomamente di ridurre l’importo del fitto in proporzione alla svalutazione causata dal proprietario. Mal consigliati, immaginano che una semplice raccomandata in cui spiegano il perché di questa autoriduzione li metta al sicuro da qualsiasi azione.

Ma non è così. Infatti, ogni qual volta il conduttore non paga, o paga in misura inferiore non concordata, il proprio canone incorre in un inadempimento grave nell’ambito del proprio contattto di locazione, ed è passibile prima di tutto di una azione di sfratto per morosità, e successivamente in quella di risoluzione del contratto con addebito di responsabilità. Tale ultima azione ha come diretta conseguenza la perdita del diritto, del commerciante, ad ottenere dal proprietario l’avviamento, ossia quell’importo corrispondente alla “fama” che l’attività commerciale ha donato all’immobile, e che il conduttore ha il diritto di vantare al termine del contratto.

Quindi, in caso di inadempimenti da parte del proprietario, il conduttore deve comunque continuare a rispettare i suoi doveri secondo il contratto e quindi pagare il “fitto” per intero, ed agire per ottenere il rimborso dei danni subiti, la restituzione delle somme maggiori eventualmente versate, e ,nel caso, l’annullamento del contratto.

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Vacanza Rovinata? Hai diritto al risarcimento!

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Ritardo dell’aereo, albergo sporco, programma non rispettato? Puoi chiedere il risarcimento!

Spesso accade che le nostre vacanze, che da tempo aspettiamo per rilassarci e ricaricare le pile, si trasformino in una vera e propria odissea. Il tour operator ci aveva prospettato un comodo viaggio in prima classe, un soggiorno in un resort raffinato ed escursioni in paradisi nascosti, e ci ritroviamo a pernottare nell’aeroporto in attesa del volo che non arriva mai, o a dormire in stanze cenciose, confinati in un hotel posto al centro del nulla.

Da molto tempo la dottrina in materia ha introdotto un concetto giuridico di assoluto rilievo, il “danno da vacanza rovinata”.

Tale concetto ha subito varie evoluzioni negli anni, fino a giungere ad una definizione precisa nel c.d. Codice del Turismo (d.lgs. 79/2011) che all’art. 47 recita: “Nel caso in cui l’inadempimento o inesatta esecuzione delle prestazioni che formano oggetto del pacchetto turistico non sia di scarsa importanza ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile, il turista può chiedere, oltre ed indipendentemente dalla risoluzione del contratto, un risarcimento del danno correlato al tempo di vacanza inutilmente trascorso ed all’irripetibilità dell’occasione perduta.”

Insomma, ogni qual volta, durante la nostra vacanza, avviene un imprevisto di non scarsa importanza, si ha diritto al risarcimento del danno, che sarà quantificato in base al tempo di vacanza che ci sarà sottratto e alla unicità dell’occasione che perderemo a causa dell’imprevisto.

Ad esempio, compriamo un pacchetto turistico all inclusive per andare a vedere un concerto a Wimbledon, in Inghilterra, ma il nostro volo subisce un ritardo di oltre dieci ore, facendoci perdere il concerto. Potremo chiedere all’operatore turistico che ci rimborsi il danno, consistente nell’aver perso oltre dieci ore di vacanza nonché l’occasione unica di ascoltare il concerto del nostro artista preferito. Quello viene risarcito in questi termini è il c.d. danno non patrimoniale, conosciuto nelle sue accezioni di danno biologico, morale ed esistenziale.

Abbiamo diritto a che ci venga risarcita la perdita della possibilità di godere un po’ di relax.

A questo, ovviamente, va aggiunto il risarcimento del danno patrimoniale, ossia quello derivante da un danno economico emergente (seguendo l’esempio di prima, il rimborso del costo per l’hotel in cui abbiamo pernottato nell’aeroporto mentre attendavamo il volo in ritardo).

Vuoi sapere se la tua disavventura vacanziera ti dà diritto ad un risarcimento? Chiedi un parere!

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Disservizi Telefonici? Ecco quanto ti devono rimborsare

tumblr_inline_mnlagd6e8b1qz4rgpOgni volta che un operatore telefonico causa un disservizio al consumatore, è tenuto a riconoscergli una somma di denaro a titolo di indennizzo.

Succede spesso, e siamo quasi rassegnati quando accade: cambiamo operatore e restiamo senza linea per giorni, il servizio internet non va per motivi tecnici proprio durante il week end, siamo costretti a cambiare numero per aderire all’irrinunciabile offerta per la linea di casa.

Quello che non sa la maggior parte delle persone è che per ogni ritardo, servizio attivato ma non richiesto, malfunzionamento, insomma per ogni disservizio, l’operatore è obbligato ad indennizzare l’utente, cioè riconoscergli un rimborso.

Nel lontano 2011, l’Autorità Garante nelle Comunicazioni (AGCOM)  ha difatti deliberato un testo, il “Regolamento in materia di Indennizzi” (delibera 73/11/CONS), nel quale individua le situazioni di disservizio in conseguenza delle quali, in maniera automatica, scatta l’obbligo di indennizzo in capo all’operatore.

Quindi, ogni volta che un operatore non rispetti le clausole contrattuali o eroghi il servizio con livelli qualitativi inferiori, è obbligato a risarcirci.

 

L’AGCOM ha individuato quindi una serie di ipotesi, quantificando il relativo risarcimento:

 

1) RITARDO ATTIVAZIONE SERVIZIO € 7,50 x ogni gg ritardo

2) RITARDO TRASLOCO € 7, 50 x ogni gg ritardo

3) MANCATO RISPETTO ONERI INFORMATIVI TEMPI REALIZZAZIONE IMPIANTO € 7,50 x ogni gg ritardo

4) AFFERMAZIONI NON VERITIERE O MANCATA COMUNICAZIONE IMPEDIMENTO € 7,50 x ogni gg ritardo

5) RITARDO SERVIZI ACCESSORI € 5,00 X ogni giorno di ritardo

6) RITARDO PER CAMBIO OPERATORE € 7,50 ridotti di un quinto x ogni gg ritardo

7) SOSPENSIONE O CESSAZIONE SERVIZI SENZA PRESUPPOSTI  € 10,00/al gg per ciascun servizio non inferiore a €100,00

8) SOSPENSIONE O CESSAZIONE DI SERVIZI ACCESSORI € 7,50 / al gg per ciascun servizio non inferiore a € 100,00

9) INTERRUZIONE DEL SERVIZIO PER MOTIVI TECNICI € 5,00 al giorno per ogni servizio non supplementare

10) IRREGOLARE E/O DISCONTINUA EROGAZIONE DEL SERVIZIO € 2,50/al gg per ogni giorno di malfunzionamento

11) MALFUNZIONAMENTO PER RITARDO NELLA RIPARAZIONE DEL GUASTO € 2,50 al gg dal giorno del reclamo all’effettivo intervento tecnico

12) PORTABILITA’ NUMERO € 5,00/al gg PER OGNI GIORNO DI RITARDO

13) ATTIVAZIONE O DISATTIVAZIONE CARRIER SELECTION O PRE-SELECTION € 2,50/ al gg di attivazione e/o disattivazione

14) ATTIVAZIONE DI SERVIZI ACCESSORI NON RICHIESTI E/O PROFILI TARIFFARI NON CHIESTI € 1,00 /al gg per ogni giorno di attivazione e comunque indennizzo non inf. € 50,00

15) PERDITA NUMERO TELEFONICO PER COLPA OPERATORE € 100,00 x ogni anno di precedente utilizzo

16) MANCATA O ERRATA INDICAZIONE ELENCHI TELEFONICI € 200,00 per ogni anno di disservizio

17) OMESSO AGGIORNAMENTO IN CASO DI MODIFICA E/O TEMPESTIVA RICHIESTA TITOLARE € 200,00 per ogni anno di disservizio

18) MANCATA RISPOSTA RECLAMO € 2,00/al gg per ogni giorno di ritardo

***

Per avere accesso a questi risarcimenti, bisogna ricorrere ad una procedura conciliativa gratuita davanti ad un organismo regionale, il Co.Re.Com.

In caso di successo della procedura, sarà redatto un verbale che, al pari di una sentenza, impegna l’operatore a rimborsare il disservizio.

 

Ritieni di aver subito un disservizio e vuoi sapere cosa fare? Chiedi un parere!

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Canone RAI: come compilare la dichiarazione per l’esenzione del pagamento (entro il 31 gennaio)

AGGIORNAMENTO: il 31 gennaio scade il termine per l’invio con raccomandata della dichiarazione per non pagare il canone RAI in bolletta!!

Come spiegato in un articolo precedente, per evitare di pagare il Canone RAI in bolletta i titolari di una utenza elettrica possono inviare entro il 31 dicembre, tramite raccomandata, una dichiarazione all’Agenzia delle Entrate, nella quale certificano di non avere televisori oppure che il canone è pagato da altro coabitante.

Spiegheremo, in questo articolo, come compilare la dichiarazione (che potete scaricare e stampare a questo indirizzo).

I campi da compilare sono stati evidenziati nelle immagini in alto con le lettere da A a E.

Il campo A “Dati del dichiarante” (vedi immagine) dovrà essere riempito indicando i dati del titolare della bolletta.

Nel caso il titolare della bolletta sia deceduto, la dichiarazione potrà essere fatta da un erede.

In questo caso, nel campo A si indicheranno i dati dell’erede dichiarante, e nel campo A1 i dati del defunto tiolare della bolletta.

Nel campo B “Quadri compilati”, si dovrà barrare la casella “A” se si dichiara di non possedere televisori, e la casella “B” se si dichiara che il canone è pagato da altro componente della famiglia anagrafica.

Per famiglia anagrafica si intende un insieme di persone legate da vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o da vincoli affettivi, coabitanti ed aventi dimora abituale nello stesso Comune (unico nucleo familiare). Quindi, se si è titolare di bolletta e si convive con altro soggetto anch’esso titolare di bolletta, il canone è dovuto solo da una persona: l’altra dovrà dichiarare che, appunto, il canone è pagato dall’altro coabitante.

Nel campo C si dovrà indicare la data in cui è stata compilata la dichiarazione e il dichiarante (quello indicato nel campo A) dovrà apporre la sua firma.

IMPORTANTE: nella seconda pagina ricordate di riportare, in alto a destra, il codice fiscale del dichiarante (campo A).

Il campo D va compilato nel caso si dichiari che non si possiede televisore, o che il televisore è stato suggellato (procedura con la quale un incaricato RAI copre con un telo nero l’apparecchio e vi pone dei sigilli, rendendolo inutilizzabile).

Il campo E va compilato invece se si dichiara che il canone è pagato da altro componente della famiglia, e si dovrà quindi inserire il codice fiscale di quest’ultimo componente obbligato al pagamento.

Una volta compilato, il tutto va spedito ENTRO IL 31 GENNAIO assieme ad una fotocopia della carta d’identità del dichiarante in piego raccomandato (ossia una raccomandata con ricevuta di ritorno senza busta, inviata piegando la dichiarazione e la fotocopia del documento e chiudendo i bordi con del nastro adesivo) a questo indirizzo:

Agenzia delle entrate – Ufficio Torino 1 – S.A.T. Sportello abbonamenti TV – Casella postale 22 – 10121 – Torino

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Buche nelle strade? Il Comune deve risarcire i cittadini!

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Il Comune ha l’obbligo di mantenere le strade (di cui è proprietario o comunque custode) in condizioni tali da non creare situazioni di pericolo per i cittadini.

I cittadini, che a piedi o con altri mezzi usufruiscono della rete stradale, hanno il diritto di camminare su asfalti e marciapiedi in piena regola e che non costituiscano pericolo. E quando buche, sconnessioni, radici affioranti, liquidi scivolosi, rendono tali percorsi irregolari, causando danni agli utenti, il Comune è obbligato al risarcimento.

La Suprema Corte di Cassazione si è occupata varie volte dell’argomento, delineando alcuni aspetti essenziali degli obblighi del Comune e di quelli del cittadino.

Il Comune è chiamato dal Codice Civile a garantire la sicurezza di tutti i beni di cui è proprietario o di cui abbia la custodia: tradotto, vuol dire che anche le strade di proprietà delle ex-Province (oggi abolite e sostituite dalle Città metropolitane), dato che sono “usate” dai comuni in cui si trovano, sono date in custodia a questi ultimi. Dovendo garantirne la sicurezza, quindi, il Comune è tenuto ad evitare che si creino sui percorsi quello che viene definito insidia e trabocchetto, cioè quei pericoli occulti non visibili e imprevedibili.

Questi due ultimi elementi (invisibilità e imprevedibilità del pericolo) servono, dall’altro lato, ad indicare gli obblighi minimi di attenzione da parte degli utenti – pedoni o automobilisti: noi tutti, quando camminiamo, siamo comunque tenuti a mantenere una soglia di attenzione verso quello che ci circonda e in quello che facciamo, la cosiddetta “diligenza”. Tale obbligo di attenzione deve essere abbastanza alto, e tale da farci render conto dei pericoli più evidenti – anche nel caso questi non siano segnalati!

Quindi, da un lato il Comune deve evitare che insorgano pericoli occulti sulle strade a causa di mancato controllo e scarsa manutenzione, dall’altro i cittadini devo prestare quel minimo di attenzione necessario a non subire conseguenze negative dalle situazioni di pericolo più evidenti.

Ma quando il pericolo è occulto, ossia quando le buche sono invisibili (perché magari piene d’acqua), o i gradini smossi, o l’asfalto è viscido per polveri, oli o altre sostanze scivolose? In questi ed altri casi, ecco che scatta l’obbligo del Comune a pagare i danni.

Sei in motorino, incolonnato dietro delle auto, e finisci con la ruota in una buca che appare all’improvviso e che credevi una pozzanghera? Mentre camminavi sul marciapiede una mattone che sembrava saldo cede all’improvviso sotto il tuo peso facendoti slogare la caviglia? Sei in auto e, frenando, la tua auto inizia a sbandare perché le ruote non fanno presa sull’asfalto viscido di olio, polveri o liquami?

Hai diritto ad essere risarcito!

Hai dei dubbi o vuoi un consiglio sul tuo caso? Chiedi un parere!

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Canone RAI in Bolletta: la dichiarazione per non pagarlo

Rai-LogoCon una semplice dichiarazione da inviare all’Agenzia delle Entrate si eviterà il pagamento del Canone Rai sulla bolletta elettrica.

Il rovescio della medaglia è che gli utenti dovranno provvedervi preferibilmente in modalità telematica (cioè tramite internet) entro il 10 maggio, poiché l’invio cartaceo della documentazione è stato penalizzato con un termine di invio molto più ravvicinato (30 Aprile).

Altro ostacolo: l’invio telematico è possibile solo per gli utenti dotati di credenziali Fisconline o Entratel. Tutti gli altri, ovverosia la maggioranza, dovranno farsi assistere da un intermediario abilitato (es. un C.A.F.).

Ma quali sono i casi che fanno scattare l’esonero del pagamento?

Nel “quadro A” e nel “quadro B” della dichiarazione sostitutiva relativa al canone di abbonamento alla televisione per uso privato, sono elencate le circostanze per le quali è riconosciuto il diritto a non vedersi addebitato il canone in bolletta.

L’utente potrà dichiarare che non possiede televisori, ovvero che ha precedentemente chiesto il suggellamento del proprio apparecchio, o infine che non è tenuto al pagamento poiché il canone è già versato da altro componente della famiglia.

Ma le soprese amare non finiscono qui.

La dichiarazione ha validità annuale, ossia deve essere effettuata ogni anno. Se non si rispetta il termine indicato (30 aprile cartaceo e 10 maggio telematico) la dichiarazione avrà efficacia per il 2017, e quindi riceverete il canone in bolletta per il 2016.

Se invece rispettate i termini, avrete tempo dal 1 luglio 2016 fino al 31 gennaio 2017 per presentare una nuova dichiarazione valida per l’anno 2017.

Potete trovare la dichiarazione qui.

Le istruzioni per l’invio della dichiarazione sostitutiva relativa al canone di abbonamento alla televisione per uso privato in formato cartaceo prevedono la stampa della dichiarazione, la sua compilazione, e il tutto, assieme ad una fotocopia del documento di riconoscimento del dichiarante, va spedito in piego raccomandato (ossia una raccomandata con ricevuta di ritorno senza busta, inviata piegando la dichiarazione e chiudendo i bordi con del nastro adesivo) a questo indirizzo:

Agenzia delle entrate – Ufficio Torino 1 – Sportello abbonamenti TV – Casella postale 22 – 10121 – Torino

P.s., per chi si chiedesse cos’è il suggellamento, questa è una procedura con la quale il detentore di un apparecchio dichiara allo Stato di non voler più utilizzare il proprio televisore. Di conseguenza, la RAI provvede al suggellamento: un addetto arriva a casa vostra, imbusta il televisore in un sacco nero e vi pone un sigillo in piombo, a garanzia della eventuale manomissione.

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La Cassazione Stronca il Fermo Amministrativo di Equitalia

ganasceIl fermo amministrativo del veicolo è divenuto, negli ultimi anni, un vero spauracchio per tutti i possessori di veicoli. Non capita di rado, difatti, che tale misura coercitiva, che inibisce la circolazione al veicolo, viene azionata da Equitalia senza che il proprietario ne sia neanche lontanamente a conoscenza.

Accade, quindi, che si scopre di possedere un veicolo sottoposto a fermo amministrativo quando lo si vende, o durante un controllo di routine delle forze dell’ordine (in quest’ultimo caso, oltre al danno dell’immediato ritiro dalla circolazione, si aggiunge la beffa di una sanzione di oltre 1500 €!).

Come ormai noto, il fermo amministrativo nasce nel lontano 1973 con il d.P.R. n. 602 art. 86, come facoltà della sola Pubblica Amministrazione di utilizzare tale strumento per il recupero dei soli tributi. Successivi interventi legislativi hanno man mano ampliato non solo il ventaglio dei crediti per i quali è divenuto possibile azionare il fermo, ma anche il numero dei soggetti autorizzati a servirsene.

Così, questo strumento è stato posto nelle mani delle Concessionarie, aziende come Equitalia o So.G.E.T., che troppo spesso se ne sono servite in maniera indiscriminata.
La procedura di riscossione coattiva mediante ruolo prevede tempistiche rigorose, stabilite da varie fonti normative, il cui mancato rispetto inficia l’intero procedimento e ne causa l’annullamento. Il credito della Pubblica Amministrazione deve essere posto a conoscenza del debitore, e in caso di inadempienza può essere iscritto a ruolo e reso quindi esecutivo. A questo punto può essere demandato ad un soggetto terzo – il concessionario – il recupero tramite cartella di pagamento. La cartella deve essere a sua volta posta a conoscenza del debitore secondo i criteri e le garanzie della notifica del Codice di Procedura Civile. In caso di ulteriore inadempimento, sono ammissibili le procedure esecutive per la riscossione forzata.

Ed è qui che per decenni i concessionari hanno utilizzato lo strumento del fermo amministrativo spacciandolo per strumento necessario all’esecuzione. Il legislatore, al proposito, non considerando la gravosità della misura, ha imposto per la tutela del debitore il solo obbligo del c.d. preavviso, una comunicazione “semplice” e quindi non tramite raccomandata. E che quindi spesso, come molta altra posta semplice, quando spedita, finiva persa nei meandri degli uffici postali.

Se raccontata così, sembra che il debitore sia più che ben tutelato. Ma la realtà dei fatti ci parla di multe di poche decine di euro mai notificate, che diventano cartelle depositate presso la Casa Comunale per “irreperibilità del destinatario”, e infine fermi amministrativi scoperti solo quando si stava vendendo la propria auto, che causano danni all’utente di migliaia e migliaia di euro.

Ma finalmente, con l’ordinanza n. 15354 depositata il 22 luglio 2015 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno stabilito inequivocabilmente la natura del fermo amministrativo, vero e proprio strumento di minaccia – e spesso tortura – per i contribuenti.

Nel provvedimento, il famigerato fermo è senza mezzi termini definito “una misura afflittiva” che non ha nulla a che vedere con la procedura esecutiva per il recupero dei crediti. Esso è un efficacissimo strumento di minaccia, dinanzi al quale il contribuente non può far altro che pagare.
Ma a seguito della pronuncia della Cassazione, Equitalia sarà tenuta a dar conto agli utenti per l’utilizzo ingiusto del fermo amministrativo. Non essendo esso uno strumento procedurale ma una facoltà liberamente azionabile,

i concessionari potranno essere chiamati al risarcimento dei danni causati dal fermo amministrativo ingiusto o illegittimo.

Compresi i danni causati dallo stress, o quelli derivanti dal non aver potuto utilizzare l’auto per andare a lavoro, o per accompagnare i figli a scuola.