Nell’ambito dei contratti di locazione di immobili ad uso diverso dall’abitazione (cioè il fitto dei locali per uso commerciale) accade spesso che tra il proprietario e il conduttore o l’affittuario sorgano dei contrasti.

Su tutti, i maggiori attriti si hanno quando il proprietario si rifiuta di porre in essere quei lavori c.d. di straordinaria amministrazione, a lui spettanti, in mancanza dei quali l’immobile – e di conseguenza l’intera attività che ospita – subisce una vorticosa svalutazione.

Parliamo, ad esempio, di tutti i lavori che servono a conservare la destinazione d’uso dell’immobile ed adeguarlo alle nuove norme di legge, come ad esempio:

• installazione di ascensori
• installazione e sostituzione integrale dell’impianto di autoclave
• installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni
• installazione, sostituzione ed adeguamento alle nuove normative di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua
• sostituzione e manutenzione straordinaria delle parti comuni quali grondaie, sifoni e colonne di scarico, tetti e lastrici solari, rete di fognatura, marmi, corrimano, ringhiere

Nella prassi, tale empasse si supera spesso con un accordo tra le parti nel quale il conduttore anticipa le spese per poi “scalarle” dai canoni di locazione.

Ma non sempre le parti riescono a trovare tale compromesso, ed è a quel punto che il conduttore rischia di compiere una scelta estremamente vituperata dai Tribunali italiani: l’autoriduzione del canone.

Ossia, decide autonomamente di ridurre l’importo del fitto in proporzione alla svalutazione causata dal proprietario. Mal consigliati, immaginano che una semplice raccomandata in cui spiegano il perché di questa autoriduzione li metta al sicuro da qualsiasi azione.

Ma non è così. Infatti, ogni qual volta il conduttore non paga, o paga in misura inferiore non concordata, il proprio canone incorre in un inadempimento grave nell’ambito del proprio contattto di locazione, ed è passibile prima di tutto di una azione di sfratto per morosità, e successivamente in quella di risoluzione del contratto con addebito di responsabilità. Tale ultima azione ha come diretta conseguenza la perdita del diritto, del commerciante, ad ottenere dal proprietario l’avviamento, ossia quell’importo corrispondente alla “fama” che l’attività commerciale ha donato all’immobile, e che il conduttore ha il diritto di vantare al termine del contratto.

Quindi, in caso di inadempimenti da parte del proprietario, il conduttore deve comunque continuare a rispettare i suoi doveri secondo il contratto e quindi pagare il “fitto” per intero, ed agire per ottenere il rimborso dei danni subiti, la restituzione delle somme maggiori eventualmente versate, e ,nel caso, l’annullamento del contratto.

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