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Affitto Commerciale: l’autoriduzione del canone non è mai una buona idea!

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Nell’ambito dei contratti di locazione di immobili ad uso diverso dall’abitazione (cioè il fitto dei locali per uso commerciale) accade spesso che tra il proprietario e il conduttore o l’affittuario sorgano dei contrasti.

Su tutti, i maggiori attriti si hanno quando il proprietario si rifiuta di porre in essere quei lavori c.d. di straordinaria amministrazione, a lui spettanti, in mancanza dei quali l’immobile – e di conseguenza l’intera attività che ospita – subisce una vorticosa svalutazione.

Parliamo, ad esempio, di tutti i lavori che servono a conservare la destinazione d’uso dell’immobile ed adeguarlo alle nuove norme di legge, come ad esempio:

  • installazione di ascensori
  • installazione e sostituzione integrale dell’impianto di autoclave
  • installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni
  • installazione, sostituzione ed adeguamento alle nuove normative di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua
  • sostituzione e manutenzione straordinaria delle parti comuni quali grondaie, sifoni e colonne di scarico, tetti e lastrici solari, rete di fognatura, marmi, corrimano, ringhiere

Nella prassi, tale empasse si supera spesso con un accordo tra le parti nel quale il conduttore anticipa le spese per poi “scalarle” dai canoni di locazione.

Ma non sempre le parti riescono a trovare tale compromesso, ed è a quel punto che il conduttore rischia di compiere una scelta estremamente vituperata dai Tribunali italiani: l’autoriduzione del canone.

Ossia, decide autonomamente di ridurre l’importo del fitto in proporzione alla svalutazione causata dal proprietario. Mal consigliati, immaginano che una semplice raccomandata in cui spiegano il perché di questa autoriduzione li metta al sicuro da qualsiasi azione.

Ma non è così. Infatti, ogni qual volta il conduttore non paga, o paga in misura inferiore non concordata, il proprio canone incorre in un inadempimento grave nell’ambito del proprio contattto di locazione, ed è passibile prima di tutto di una azione di sfratto per morosità, e successivamente in quella di risoluzione del contratto con addebito di responsabilità. Tale ultima azione ha come diretta conseguenza la perdita del diritto, del commerciante, ad ottenere dal proprietario l’avviamento, ossia quell’importo corrispondente alla “fama” che l’attività commerciale ha donato all’immobile, e che il conduttore ha il diritto di vantare al termine del contratto.

Quindi, in caso di inadempimenti da parte del proprietario, il conduttore deve comunque continuare a rispettare i suoi doveri secondo il contratto e quindi pagare il “fitto” per intero, ed agire per ottenere il rimborso dei danni subiti, la restituzione delle somme maggiori eventualmente versate, e ,nel caso, l’annullamento del contratto.

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Canone RAI: come compilare la dichiarazione per l’esenzione del pagamento (entro il 31 gennaio)

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AGGIORNAMENTO: il 31 gennaio scade il termine per l’invio con raccomandata della dichiarazione per non pagare il canone RAI in bolletta!!

Come spiegato in un articolo precedente, per evitare di pagare il Canone RAI in bolletta i titolari di una utenza elettrica possono inviare entro il 31 dicembre, tramite raccomandata, una dichiarazione all’Agenzia delle Entrate, nella quale certificano di non avere televisori oppure che il canone è pagato da altro coabitante.

Spiegheremo, in questo articolo, come compilare la dichiarazione (che potete scaricare e stampare a questo indirizzo).

I campi da compilare sono stati evidenziati nelle immagini in alto con le lettere da A a E.

Il campo A “Dati del dichiarante” (vedi immagine) dovrà essere riempito indicando i dati del titolare della bolletta.

Nel caso il titolare della bolletta sia deceduto, la dichiarazione potrà essere fatta da un erede.

In questo caso, nel campo A si indicheranno i dati dell’erede dichiarante, e nel campo A1 i dati del defunto tiolare della bolletta.

Nel campo B “Quadri compilati”, si dovrà barrare la casella “A” se si dichiara di non possedere televisori, e la casella “B” se si dichiara che il canone è pagato da altro componente della famiglia anagrafica.

Per famiglia anagrafica si intende un insieme di persone legate da vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o da vincoli affettivi, coabitanti ed aventi dimora abituale nello stesso Comune (unico nucleo familiare). Quindi, se si è titolare di bolletta e si convive con altro soggetto anch’esso titolare di bolletta, il canone è dovuto solo da una persona: l’altra dovrà dichiarare che, appunto, il canone è pagato dall’altro coabitante.

Nel campo C si dovrà indicare la data in cui è stata compilata la dichiarazione e il dichiarante (quello indicato nel campo A) dovrà apporre la sua firma.

IMPORTANTE: nella seconda pagina ricordate di riportare, in alto a destra, il codice fiscale del dichiarante (campo A).

Il campo D va compilato nel caso si dichiari che non si possiede televisore, o che il televisore è stato suggellato (procedura con la quale un incaricato RAI copre con un telo nero l’apparecchio e vi pone dei sigilli, rendendolo inutilizzabile).

Il campo E va compilato invece se si dichiara che il canone è pagato da altro componente della famiglia, e si dovrà quindi inserire il codice fiscale di quest’ultimo componente obbligato al pagamento.

Una volta compilato, il tutto va spedito ENTRO IL 31 GENNAIO assieme ad una fotocopia della carta d’identità del dichiarante in piego raccomandato (ossia una raccomandata con ricevuta di ritorno senza busta, inviata piegando la dichiarazione e la fotocopia del documento e chiudendo i bordi con del nastro adesivo) a questo indirizzo:

Agenzia delle entrate – Ufficio Torino 1 – S.A.T. Sportello abbonamenti TV – Casella postale 22 – 10121 – Torino

Dubbi sulla procedura? Chiedi un parere!

Canone RAI in Bolletta: la dichiarazione per non pagarlo

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Rai-LogoCon una semplice dichiarazione da inviare all’Agenzia delle Entrate si eviterà il pagamento del Canone Rai sulla bolletta elettrica.

Il rovescio della medaglia è che gli utenti dovranno provvedervi preferibilmente in modalità telematica (cioè tramite internet) entro il 10 maggio, poiché l’invio cartaceo della documentazione è stato penalizzato con un termine di invio molto più ravvicinato (30 Aprile).

Altro ostacolo: l’invio telematico è possibile solo per gli utenti dotati di credenziali Fisconline o Entratel. Tutti gli altri, ovverosia la maggioranza, dovranno farsi assistere da un intermediario abilitato (es. un C.A.F.).

Ma quali sono i casi che fanno scattare l’esonero del pagamento?

Nel “quadro A” e nel “quadro B” della dichiarazione sostitutiva relativa al canone di abbonamento alla televisione per uso privato, sono elencate le circostanze per le quali è riconosciuto il diritto a non vedersi addebitato il canone in bolletta.

L’utente potrà dichiarare che non possiede televisori, ovvero che ha precedentemente chiesto il suggellamento del proprio apparecchio, o infine che non è tenuto al pagamento poiché il canone è già versato da altro componente della famiglia.

Ma le soprese amare non finiscono qui.

La dichiarazione ha validità annuale, ossia deve essere effettuata ogni anno. Se non si rispetta il termine indicato (30 aprile cartaceo e 10 maggio telematico) la dichiarazione avrà efficacia per il 2017, e quindi riceverete il canone in bolletta per il 2016.

Se invece rispettate i termini, avrete tempo dal 1 luglio 2016 fino al 31 gennaio 2017 per presentare una nuova dichiarazione valida per l’anno 2017.

Potete trovare la dichiarazione qui.

Le istruzioni per l’invio della dichiarazione sostitutiva relativa al canone di abbonamento alla televisione per uso privato in formato cartaceo prevedono la stampa della dichiarazione, la sua compilazione, e il tutto, assieme ad una fotocopia del documento di riconoscimento del dichiarante, va spedito in piego raccomandato (ossia una raccomandata con ricevuta di ritorno senza busta, inviata piegando la dichiarazione e chiudendo i bordi con del nastro adesivo) a questo indirizzo:

Agenzia delle entrate – Ufficio Torino 1 – Sportello abbonamenti TV – Casella postale 22 – 10121 – Torino

P.s., per chi si chiedesse cos’è il suggellamento, questa è una procedura con la quale il detentore di un apparecchio dichiara allo Stato di non voler più utilizzare il proprio televisore. Di conseguenza, la RAI provvede al suggellamento: un addetto arriva a casa vostra, imbusta il televisore in un sacco nero e vi pone un sigillo in piombo, a garanzia della eventuale manomissione.