Affitto Commerciale: l’autoriduzione del canone non è mai una buona idea!

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Nell’ambito dei contratti di locazione di immobili ad uso diverso dall’abitazione (cioè il fitto dei locali per uso commerciale) accade spesso che tra il proprietario e il conduttore o l’affittuario sorgano dei contrasti.

Su tutti, i maggiori attriti si hanno quando il proprietario si rifiuta di porre in essere quei lavori c.d. di straordinaria amministrazione, a lui spettanti, in mancanza dei quali l’immobile – e di conseguenza l’intera attività che ospita – subisce una vorticosa svalutazione.

Parliamo, ad esempio, di tutti i lavori che servono a conservare la destinazione d’uso dell’immobile ed adeguarlo alle nuove norme di legge, come ad esempio:

  • installazione di ascensori
  • installazione e sostituzione integrale dell’impianto di autoclave
  • installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni
  • installazione, sostituzione ed adeguamento alle nuove normative di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua
  • sostituzione e manutenzione straordinaria delle parti comuni quali grondaie, sifoni e colonne di scarico, tetti e lastrici solari, rete di fognatura, marmi, corrimano, ringhiere

Nella prassi, tale empasse si supera spesso con un accordo tra le parti nel quale il conduttore anticipa le spese per poi “scalarle” dai canoni di locazione.

Ma non sempre le parti riescono a trovare tale compromesso, ed è a quel punto che il conduttore rischia di compiere una scelta estremamente vituperata dai Tribunali italiani: l’autoriduzione del canone.

Ossia, decide autonomamente di ridurre l’importo del fitto in proporzione alla svalutazione causata dal proprietario. Mal consigliati, immaginano che una semplice raccomandata in cui spiegano il perché di questa autoriduzione li metta al sicuro da qualsiasi azione.

Ma non è così. Infatti, ogni qual volta il conduttore non paga, o paga in misura inferiore non concordata, il proprio canone incorre in un inadempimento grave nell’ambito del proprio contattto di locazione, ed è passibile prima di tutto di una azione di sfratto per morosità, e successivamente in quella di risoluzione del contratto con addebito di responsabilità. Tale ultima azione ha come diretta conseguenza la perdita del diritto, del commerciante, ad ottenere dal proprietario l’avviamento, ossia quell’importo corrispondente alla “fama” che l’attività commerciale ha donato all’immobile, e che il conduttore ha il diritto di vantare al termine del contratto.

Quindi, in caso di inadempimenti da parte del proprietario, il conduttore deve comunque continuare a rispettare i suoi doveri secondo il contratto e quindi pagare il “fitto” per intero, ed agire per ottenere il rimborso dei danni subiti, la restituzione delle somme maggiori eventualmente versate, e ,nel caso, l’annullamento del contratto.

Hai dei dubbi? Chiedi un parere!

Disservizi Telefonici? Ecco quanto ti devono rimborsare

tumblr_inline_mnlagd6e8b1qz4rgpOgni volta che un operatore telefonico causa un disservizio al consumatore, è tenuto a riconoscergli una somma di denaro a titolo di indennizzo.

Succede spesso, e siamo quasi rassegnati quando accade: cambiamo operatore e restiamo senza linea per giorni, il servizio internet non va per motivi tecnici proprio durante il week end, siamo costretti a cambiare numero per aderire all’irrinunciabile offerta per la linea di casa.

Quello che non sa la maggior parte delle persone è che per ogni ritardo, servizio attivato ma non richiesto, malfunzionamento, insomma per ogni disservizio, l’operatore è obbligato ad indennizzare l’utente, cioè riconoscergli un rimborso.

Nel lontano 2011, l’Autorità Garante nelle Comunicazioni (AGCOM)  ha difatti deliberato un testo, il “Regolamento in materia di Indennizzi” (delibera 73/11/CONS), nel quale individua le situazioni di disservizio in conseguenza delle quali, in maniera automatica, scatta l’obbligo di indennizzo in capo all’operatore.

Quindi, ogni volta che un operatore non rispetti le clausole contrattuali o eroghi il servizio con livelli qualitativi inferiori, è obbligato a risarcirci.

 

L’AGCOM ha individuato quindi una serie di ipotesi, quantificando il relativo risarcimento:

 

1) RITARDO ATTIVAZIONE SERVIZIO € 7,50 x ogni gg ritardo

2) RITARDO TRASLOCO € 7, 50 x ogni gg ritardo

3) MANCATO RISPETTO ONERI INFORMATIVI TEMPI REALIZZAZIONE IMPIANTO € 7,50 x ogni gg ritardo

4) AFFERMAZIONI NON VERITIERE O MANCATA COMUNICAZIONE IMPEDIMENTO € 7,50 x ogni gg ritardo

5) RITARDO SERVIZI ACCESSORI € 5,00 X ogni giorno di ritardo

6) RITARDO PER CAMBIO OPERATORE € 7,50 ridotti di un quinto x ogni gg ritardo

7) SOSPENSIONE O CESSAZIONE SERVIZI SENZA PRESUPPOSTI  € 10,00/al gg per ciascun servizio non inferiore a €100,00

8) SOSPENSIONE O CESSAZIONE DI SERVIZI ACCESSORI € 7,50 / al gg per ciascun servizio non inferiore a € 100,00

9) INTERRUZIONE DEL SERVIZIO PER MOTIVI TECNICI € 5,00 al giorno per ogni servizio non supplementare

10) IRREGOLARE E/O DISCONTINUA EROGAZIONE DEL SERVIZIO € 2,50/al gg per ogni giorno di malfunzionamento

11) MALFUNZIONAMENTO PER RITARDO NELLA RIPARAZIONE DEL GUASTO € 2,50 al gg dal giorno del reclamo all’effettivo intervento tecnico

12) PORTABILITA’ NUMERO € 5,00/al gg PER OGNI GIORNO DI RITARDO

13) ATTIVAZIONE O DISATTIVAZIONE CARRIER SELECTION O PRE-SELECTION € 2,50/ al gg di attivazione e/o disattivazione

14) ATTIVAZIONE DI SERVIZI ACCESSORI NON RICHIESTI E/O PROFILI TARIFFARI NON CHIESTI € 1,00 /al gg per ogni giorno di attivazione e comunque indennizzo non inf. € 50,00

15) PERDITA NUMERO TELEFONICO PER COLPA OPERATORE € 100,00 x ogni anno di precedente utilizzo

16) MANCATA O ERRATA INDICAZIONE ELENCHI TELEFONICI € 200,00 per ogni anno di disservizio

17) OMESSO AGGIORNAMENTO IN CASO DI MODIFICA E/O TEMPESTIVA RICHIESTA TITOLARE € 200,00 per ogni anno di disservizio

18) MANCATA RISPOSTA RECLAMO € 2,00/al gg per ogni giorno di ritardo

***

Per avere accesso a questi risarcimenti, bisogna ricorrere ad una procedura conciliativa gratuita davanti ad un organismo regionale, il Co.Re.Com.

In caso di successo della procedura, sarà redatto un verbale che, al pari di una sentenza, impegna l’operatore a rimborsare il disservizio.

 

Ritieni di aver subito un disservizio e vuoi sapere cosa fare? Chiedi un parere!

La Cassazione Stronca il Fermo Amministrativo di Equitalia

ganasceIl fermo amministrativo del veicolo è divenuto, negli ultimi anni, un vero spauracchio per tutti i possessori di veicoli. Non capita di rado, difatti, che tale misura coercitiva, che inibisce la circolazione al veicolo, viene azionata da Equitalia senza che il proprietario ne sia neanche lontanamente a conoscenza.

Accade, quindi, che si scopre di possedere un veicolo sottoposto a fermo amministrativo quando lo si vende, o durante un controllo di routine delle forze dell’ordine (in quest’ultimo caso, oltre al danno dell’immediato ritiro dalla circolazione, si aggiunge la beffa di una sanzione di oltre 1500 €!).

Come ormai noto, il fermo amministrativo nasce nel lontano 1973 con il d.P.R. n. 602 art. 86, come facoltà della sola Pubblica Amministrazione di utilizzare tale strumento per il recupero dei soli tributi. Successivi interventi legislativi hanno man mano ampliato non solo il ventaglio dei crediti per i quali è divenuto possibile azionare il fermo, ma anche il numero dei soggetti autorizzati a servirsene.

Così, questo strumento è stato posto nelle mani delle Concessionarie, aziende come Equitalia o So.G.E.T., che troppo spesso se ne sono servite in maniera indiscriminata.
La procedura di riscossione coattiva mediante ruolo prevede tempistiche rigorose, stabilite da varie fonti normative, il cui mancato rispetto inficia l’intero procedimento e ne causa l’annullamento. Il credito della Pubblica Amministrazione deve essere posto a conoscenza del debitore, e in caso di inadempienza può essere iscritto a ruolo e reso quindi esecutivo. A questo punto può essere demandato ad un soggetto terzo – il concessionario – il recupero tramite cartella di pagamento. La cartella deve essere a sua volta posta a conoscenza del debitore secondo i criteri e le garanzie della notifica del Codice di Procedura Civile. In caso di ulteriore inadempimento, sono ammissibili le procedure esecutive per la riscossione forzata.

Ed è qui che per decenni i concessionari hanno utilizzato lo strumento del fermo amministrativo spacciandolo per strumento necessario all’esecuzione. Il legislatore, al proposito, non considerando la gravosità della misura, ha imposto per la tutela del debitore il solo obbligo del c.d. preavviso, una comunicazione “semplice” e quindi non tramite raccomandata. E che quindi spesso, come molta altra posta semplice, quando spedita, finiva persa nei meandri degli uffici postali.

Se raccontata così, sembra che il debitore sia più che ben tutelato. Ma la realtà dei fatti ci parla di multe di poche decine di euro mai notificate, che diventano cartelle depositate presso la Casa Comunale per “irreperibilità del destinatario”, e infine fermi amministrativi scoperti solo quando si stava vendendo la propria auto, che causano danni all’utente di migliaia e migliaia di euro.

Ma finalmente, con l’ordinanza n. 15354 depositata il 22 luglio 2015 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno stabilito inequivocabilmente la natura del fermo amministrativo, vero e proprio strumento di minaccia – e spesso tortura – per i contribuenti.

Nel provvedimento, il famigerato fermo è senza mezzi termini definito “una misura afflittiva” che non ha nulla a che vedere con la procedura esecutiva per il recupero dei crediti. Esso è un efficacissimo strumento di minaccia, dinanzi al quale il contribuente non può far altro che pagare.
Ma a seguito della pronuncia della Cassazione, Equitalia sarà tenuta a dar conto agli utenti per l’utilizzo ingiusto del fermo amministrativo. Non essendo esso uno strumento procedurale ma una facoltà liberamente azionabile,

i concessionari potranno essere chiamati al risarcimento dei danni causati dal fermo amministrativo ingiusto o illegittimo.

Compresi i danni causati dallo stress, o quelli derivanti dal non aver potuto utilizzare l’auto per andare a lavoro, o per accompagnare i figli a scuola.