Tag Archives: proprietario

Affitto Commerciale: l’autoriduzione del canone non è mai una buona idea!

~

a999vizi-consegna-locata

Nell’ambito dei contratti di locazione di immobili ad uso diverso dall’abitazione (cioè il fitto dei locali per uso commerciale) accade spesso che tra il proprietario e il conduttore o l’affittuario sorgano dei contrasti.

Su tutti, i maggiori attriti si hanno quando il proprietario si rifiuta di porre in essere quei lavori c.d. di straordinaria amministrazione, a lui spettanti, in mancanza dei quali l’immobile – e di conseguenza l’intera attività che ospita – subisce una vorticosa svalutazione.

Parliamo, ad esempio, di tutti i lavori che servono a conservare la destinazione d’uso dell’immobile ed adeguarlo alle nuove norme di legge, come ad esempio:

  • installazione di ascensori
  • installazione e sostituzione integrale dell’impianto di autoclave
  • installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni
  • installazione, sostituzione ed adeguamento alle nuove normative di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua
  • sostituzione e manutenzione straordinaria delle parti comuni quali grondaie, sifoni e colonne di scarico, tetti e lastrici solari, rete di fognatura, marmi, corrimano, ringhiere

Nella prassi, tale empasse si supera spesso con un accordo tra le parti nel quale il conduttore anticipa le spese per poi “scalarle” dai canoni di locazione.

Ma non sempre le parti riescono a trovare tale compromesso, ed è a quel punto che il conduttore rischia di compiere una scelta estremamente vituperata dai Tribunali italiani: l’autoriduzione del canone.

Ossia, decide autonomamente di ridurre l’importo del fitto in proporzione alla svalutazione causata dal proprietario. Mal consigliati, immaginano che una semplice raccomandata in cui spiegano il perché di questa autoriduzione li metta al sicuro da qualsiasi azione.

Ma non è così. Infatti, ogni qual volta il conduttore non paga, o paga in misura inferiore non concordata, il proprio canone incorre in un inadempimento grave nell’ambito del proprio contattto di locazione, ed è passibile prima di tutto di una azione di sfratto per morosità, e successivamente in quella di risoluzione del contratto con addebito di responsabilità. Tale ultima azione ha come diretta conseguenza la perdita del diritto, del commerciante, ad ottenere dal proprietario l’avviamento, ossia quell’importo corrispondente alla “fama” che l’attività commerciale ha donato all’immobile, e che il conduttore ha il diritto di vantare al termine del contratto.

Quindi, in caso di inadempimenti da parte del proprietario, il conduttore deve comunque continuare a rispettare i suoi doveri secondo il contratto e quindi pagare il “fitto” per intero, ed agire per ottenere il rimborso dei danni subiti, la restituzione delle somme maggiori eventualmente versate, e ,nel caso, l’annullamento del contratto.

Hai dei dubbi? Chiedi un parere!

Buche nelle strade? Il Comune deve risarcire i cittadini!

~

buche-strade-2

Il Comune ha l’obbligo di mantenere le strade (di cui è proprietario o comunque custode) in condizioni tali da non creare situazioni di pericolo per i cittadini.

I cittadini, che a piedi o con altri mezzi usufruiscono della rete stradale, hanno il diritto di camminare su asfalti e marciapiedi in piena regola e che non costituiscano pericolo. E quando buche, sconnessioni, radici affioranti, liquidi scivolosi, rendono tali percorsi irregolari, causando danni agli utenti, il Comune è obbligato al risarcimento.

La Suprema Corte di Cassazione si è occupata varie volte dell’argomento, delineando alcuni aspetti essenziali degli obblighi del Comune e di quelli del cittadino.

Il Comune è chiamato dal Codice Civile a garantire la sicurezza di tutti i beni di cui è proprietario o di cui abbia la custodia: tradotto, vuol dire che anche le strade di proprietà delle ex-Province (oggi abolite e sostituite dalle Città metropolitane), dato che sono “usate” dai comuni in cui si trovano, sono date in custodia a questi ultimi. Dovendo garantirne la sicurezza, quindi, il Comune è tenuto ad evitare che si creino sui percorsi quello che viene definito insidia e trabocchetto, cioè quei pericoli occulti non visibili e imprevedibili.

Questi due ultimi elementi (invisibilità e imprevedibilità del pericolo) servono, dall’altro lato, ad indicare gli obblighi minimi di attenzione da parte degli utenti – pedoni o automobilisti: noi tutti, quando camminiamo, siamo comunque tenuti a mantenere una soglia di attenzione verso quello che ci circonda e in quello che facciamo, la cosiddetta “diligenza”. Tale obbligo di attenzione deve essere abbastanza alto, e tale da farci render conto dei pericoli più evidenti – anche nel caso questi non siano segnalati!

Quindi, da un lato il Comune deve evitare che insorgano pericoli occulti sulle strade a causa di mancato controllo e scarsa manutenzione, dall’altro i cittadini devo prestare quel minimo di attenzione necessario a non subire conseguenze negative dalle situazioni di pericolo più evidenti.

Ma quando il pericolo è occulto, ossia quando le buche sono invisibili (perché magari piene d’acqua), o i gradini smossi, o l’asfalto è viscido per polveri, oli o altre sostanze scivolose? In questi ed altri casi, ecco che scatta l’obbligo del Comune a pagare i danni.

Sei in motorino, incolonnato dietro delle auto, e finisci con la ruota in una buca che appare all’improvviso e che credevi una pozzanghera? Mentre camminavi sul marciapiede una mattone che sembrava saldo cede all’improvviso sotto il tuo peso facendoti slogare la caviglia? Sei in auto e, frenando, la tua auto inizia a sbandare perché le ruote non fanno presa sull’asfalto viscido di olio, polveri o liquami?

Hai diritto ad essere risarcito!

Hai dei dubbi o vuoi un consiglio sul tuo caso? Chiedi un parere!